Stan u Njemačkoj: kako ga naći i šta smiju tražiti od tebe

Gdje se stan zaista traži

Privatni oglasnici su prvo mjesto na koje svi idu — i zato su najteži. Najveći su ImmobilienScout24, Immowelt i Kleinanzeigen, a za sobe i stanove u zajedničkom stanovanju WG-Gesucht, koji izričito navodi da je korištenje za privatne oglase besplatno. Kod ostalih postoje i plaćene opcije za one koji traže stan, pa pazi šta potpisuješ.

Ono što većina preskoči

Gradske stambene firme i stambene zadruge su drugi, mnogo tiši kanal. U Njemačkoj ima oko 790 gradskih i javnih stambenih preduzeća s oko 2,5 miliona stanova, i oni izričito stanuju i ljude u težim životnim situacijama.

Velika prednost: gradske firme po pravilu ne naplaćuju proviziju. Berlinski degewo to kaže doslovno — provizija se ne traži nikada. Dodjela često ne ide po listi čekanja nego žrijebom, a papire traže tek kad uđeš u uži izbor. Uobičajeno pravilo je da neto prihod domaćinstva bude oko tri puta veći od ukupne kirije.

Stambene zadruge su još jedna priča: ima ih oko 2.000 s oko 2,2 miliona stanova. Da bi ušao, moraš upisati zadružne udjele — to je uslov članstva, iznos zavisi od zadruge i veličine stana. Udjeli se po izlasku vraćaju i obično nose kamatu. Zauzvrat dobijaš nešto što na privatnom tržištu ne postoji: doživotno pravo stanovanja, bez otkaza zbog vlastite potrebe vlasnika.

Socijalni stan i uvjerenje o pravu (WBS)

Za stanove izgrađene uz državnu podršku treba uvjerenje o pravu na socijalni stan. Izdaje se prema prihodima, besplatno je i vrijedi obično godinu dana. Važno za nas: uvjerenje mogu dobiti i državljani zemalja izvan Evropske unije, ako imaju boravišnu dozvolu koja vrijedi još najmanje godinu dana. Uvjerenje ne daje pravo na stan — daje pravo da se prijaviš.

Papiri koje ćeš morati pokazati

SCHUFA: plaćeno ili besplatno

SCHUFA je njemački registar kreditne sposobnosti i stanodavci gotovo uvijek traže potvrdu iz njega. Postoji plaćeni proizvod za tu svrhu, koji košta 29,95 € i namijenjen je predaji stanodavcu.

Postoji i besplatna kopija tvojih podataka, koju SCHUFA mora dati po evropskoj uredbi o zaštiti podataka; stiže za oko sedam dana. Ali to je potpuni dosje o tebi, ne dokument za stanodavca — ako ga ipak predaješ, precrtaj sve što se stanodavca ne tiče, prije svega brojeve računa. I zapamti: organi za zaštitu podataka izričito kažu da stanodavac ne smije tražiti opsežne izvještaje iz registara.

Potvrda o nepostojanju duga od prethodnog stanodavca

Traži se često, a evo kako stvari stoje: prethodni stanodavac nije dužan takvu potvrdu izdati — to je presudio i Savezni sud. Zato je novi stanodavac ne može ni zahtijevati. Ako je nemaš, to nije tvoja krivica i ne moraš se pravdati.

Ono što nikako ne smiješ jeste falsifikovati je. Savezni sud je potvrdio da lažna potvrda o prethodnom stanovanju opravdava otkaz ugovora.

Dokaz o primanjima

Dokaz da možeš plaćati kiriju smije se tražiti, ali tek kad si izabran — ne na razgledanju. Na samom razgledanju, po stavu organa za zaštitu podataka, po pravilu nije dopušteno tražiti podatke o imovinskom stanju. Kad dođe red na to, dovoljne su platne liste, izvodi ili poreski akt, i na njima smiješ precrtati sve što nije nužno.

Ako još nisi počeo raditi, uobičajeno rješenje je jemstvo — neko s redovnim primanjima jemči za tvoju kiriju. Tri posljednje platne liste su praksa tržišta, a ne zakonski propis.

Provizija, kaucija i prvi troškovi

Ko plaća agenciju

Od 2015. vrijedi jednostavno pravilo: plaća onaj ko je agenciju angažovao. Kod oglasa koje objavljuje stanodavac, to je stanodavac. Agencija od tebe kao tražioca stana ne smije tražiti naknadu osim u uskom slučaju kad si je ti sam angažovao i ona ti je zbog toga pronašla stan.

Uz to: avans se ne smije ni tražiti, ni ugovoriti, ni primiti. Svaki dogovor koji od toga odstupa ili tebe obavezuje da platiš proviziju koju duguje stanodavac — ništav je. Ne smiju se naplatiti ni „troškovi pisanja“, „upisnina“ ni naknada troškova.

Naplata razgledanja stana takođe nije dopuštena — sud u Štutgartu je to presudio 2016, a ko je platio može tražiti novac nazad.

Kaucija

Kaucija smije iznositi najviše tri hladne kirije, dakle kirije bez režija. Imaš pravo platiti je u tri jednake mjesečne rate: prva dospijeva na početku najma, ostale uz sljedeće kirije. Stanodavac je mora uložiti kod banke odvojeno od svoje imovine, a kamata pripada tebi i uvećava kauciju. Svaki dogovor koji je za tebe lošiji od ovoga je nevažeći.

Praktično: nikad ne plaćaj kauciju u kešu bez potvrde i nikad prije nego što je ugovor potpisan.

Kirija, režije i obračun

Tri pojma koja stalno miješaju: hladna kirija je kirija bez ijedne režije. Režije su tekući troškovi zgrade koji se prevaljuju na stanara. Topla kirija je zbir to dvoje, uključujući grijanje i toplu vodu. U oglasima obično stoji hladna, a plaćaš toplu — zato uvijek pitaj za ukupan iznos.

Na stanara se smiju prevaliti samo troškovi iz zakonskog popisa: porez na zemljište, voda i odvodnja, grijanje i topla voda, lift, čišćenje ulice i odvoz smeća, čišćenje zgrade i suzbijanje štetočina, održavanje bašte, rasvjeta, dimnjačar, osiguranje zgrade, domar, antena ili priključak, zajednička praonica i još neke stavke.

Ne smiju se prevaliti troškovi upravljanja zgradom ni troškovi popravki i održavanja. Ako ti se u obračunu pojavi „Verwaltung“ ili „Instandhaltung“, to tamo ne pripada.

Rokovi koje vrijedi znati

Stanodavac mora dostaviti godišnji obračun najkasnije dvanaest mjeseci nakon isteka obračunskog perioda. Ako zakasni, gubi pravo da od tebe naplati razliku — osim ako za kašnjenje nije kriv. Tvoj eventualni povrat preplaćenog time ne propada.

Ti imaš dvanaest mjeseci od prijema obračuna da uložiš prigovor. Ne preskači to — greške u obračunu su česte, a nakon roka se ne mogu isticati.

Koliko kirije uopšte smiju tražiti

U područjima s zategnutim tržištem vrijedi kočnica cijena najma: početna kirija smije uporednu kiriju u mjestu premašiti najviše za 10 %. Mjera je produžena do kraja 2029.

Izuzeci postoje: novogradnja prvi put korištena i iznajmljena nakon 1. oktobra 2014, prva izdaja nakon temeljne modernizacije, i slučaj kad je prethodni stanar plaćao više. I jedno važno: kočnica ne djeluje sama od sebe — moraš je pisano istaknuti stanodavcu da bi mogao tražiti povrat preplaćenog.

Koliko je uporedna kirija u tvom mjestu piše u zvaničnom pregledu kirija. Gradovi s više od 50.000 stanovnika dužni su ga izraditi i objaviti, a dobija se kod gradske uprave.

Prijava adrese i potvrda stanodavca

Prijaviti se moraš u roku od dvije sedmice od useljenja. Bez prijave nema poreznog broja, računa u banci ni zdravstvenog, pa ovo nije formalnost nego prvi domino.

Stanodavac je zakonom obavezan potpisati i dati ti potvrdu o useljenju, i to u istom roku od dvije sedmice. Ako odbija, prijeti mu kazna do 1.000 € — isto koliko i tebi ako se prijaviš prekasno.

Postoji i teži prekršaj: nuditi ili davati adresu za prijavu nekome ko tu stvarno ne stanuje niti namjerava. Za takvu lažnu prijavu kazna ide do 50.000 €. Ako ti neko nudi „adresu za prijavu“ uz naknadu, to je upravo to — i problem će na kraju biti tvoj.

Diskriminacija: šta kaže zakon, a šta pokazuju brojke

Ovo se rijetko piše naglas, pa da bude jasno: to nije tvoj utisak. Istraživanje savezne službe za borbu protiv diskriminacije pokazalo je da su kandidati s migrantskim imenom pri odlučivanju dobijali potvrdu u 25,4 % slučajeva, a kandidati s njemačkim imenom u 45,8 % — dakle otprilike upola rjeđe, i to pod uslovima najpovoljnijim po stanodavce.

Zakon zabranjuje diskriminaciju pri iznajmljivanju, a zaštita od diskriminacije po etničkom porijeklu je šira nego kod ostalih osnova — obuhvata i sklapanje i izvršenje i okončanje ugovora.

Postoje i izuzeci koje treba znati: zabrana po pravilu ne važi kad stanodavac ukupno iznajmljuje najviše 50 stanova, ni kad se iznajmljuje soba u kući u kojoj stanodavac i sam živi.

Najvažnije praktično: rok za postavljanje zahtjeva je dva mjeseca od diskriminatornog događaja. To je kratko. Ako misliš da si odbijen zbog imena ili porijekla, ne čekaj — javi se savjetovalištu odmah, dok rok teče.

Kad se iseljavaš: kaucija i krečenje

Za povrat kaucije zakon ne propisuje rok. Stanodavac ima pravo na razuman rok za razmišljanje — u praksi se najčešće govori o oko tri mjeseca, u složenijim slučajevima i duže. Ne postoji pravilo da smije držati novac šest mjeseci „jer tako svi rade“.

Odbiti smije samo stvarna i obrazložena potraživanja: neplaćenu kiriju, štetu, nepodmirene režije. Uobičajeno trošenje stana ne pada na tebe — to izričito piše u zakonu.

O krečenju: klauzule kojima se stanar obavezuje da renovira nisu automatski važeće. Savezni sud je poništio odredbe s krutim rokovima renoviranja, kao i prebacivanje obaveze na stanara koji je stan preuzeo nerenoviran. Ako te tjeraju da krečiš, prvo provjeri šta tačno piše u ugovoru i kakav je stan bio kad si ušao.

Gdje se traži pomoć

Udruženje stanara (Mieterverein). Postoji ih preko 300 po gradovima. Članarina je oko 100 € godišnje i po pravilu uključuje osiguranje od troškova sudskog spora oko najma. Savjet dobijaš odmah, ali osiguranje ima rok čekanja od tri mjeseca. Zato se učlani prije nego što nastane problem — ko se učlani kad je stanodavac već poslao otkaz, dobija savjet, ali ne i pokriće.

Savezna služba za borbu protiv diskriminacije. Savjetuje povjerljivo, besplatno i nezavisno. Ako te odbiju zbog imena, porijekla ili vjere, to je adresa — i sjeti se roka od dva mjeseca.